경매 수익 계산기
입찰가를 바꿔 가며 총투자금과 남는 돈, 그리고 그 이상 쓰면 손해가 되는 손익분기 낙찰가를 확인합니다.
입력
- 감정가 (원)
- 최저매각가격 (원)
- 입찰 예정가 (원)
- 물건 유형
- 전용면적 (㎡) — 주택 85㎡ 이하는 농어촌특별세 면제
- 취득 후 주택 수
- 조정대상지역
- 대출 비율 (%) — 입찰가 대비
- 대출 금리 (%)
- 보유 기간 (개월)
- 명도비 (원) — 명도비 계산기로 추정할 수 있습니다
- 미납관리비 인수 (원)
- 인수 임차보증금 (원) — 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금
- 수리·리모델링 (원)
- 기타 비용 (원)
- 예상 매도가 (원)
- 매도 비용 (원) — 중개보수 등. 중개보수 계산기 참고
산출
- 예상이익
- 손익분기 낙찰가
- 자기자본 수익률
- 총투자금
- 취득세(교육세·농특세 포함)
- 취득 부대비용 합계
- 대출금
- 자기자본
- 입찰보증금(최저가 10%)
- 낙찰 후 잔금 현금
- 보유기간 이자
- 총투자금 수익률
- 자기자본 연환산 수익률
- 입찰가 ÷ 감정가
- 입찰가 ÷ 최저가
자주 묻는 것
손익분기 낙찰가는 어떻게 구하나요?
예상매도가에서 입찰가와 무관한 비용(명도비·관리비·인수보증금·수리비·매도비용)을 뺀 금액을, 1에 취득세율과 보유기간 이자율을 더한 값으로 나눕니다. 취득세와 이자는 입찰가에 비례하므로 이렇게 역산합니다.
양도소득세는 왜 없나요?
보유기간·주택 수·지역·기본공제에 따라 달라 별도 계산기로 다룹니다. 실제 손익은 양도세를 뺀 뒤 값입니다.
인수 임차보증금은 무엇인가요?
말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 매각물건명세서와 배당 예상으로 확인합니다.
근거
- 취득세(유상취득) 세율 · 기준일 2026-09-12 · 지방세법 제11조(부동산 취득 세율)·제13조의2(법인·다주택자 주택 취득 중과)·제151조(지방교육세)·농어촌특별세법 제5조
- 경매 입찰보증금 · 기준일 2026-09-12 · 민사집행법 제113조(매수신청의 보증)·민사집행규칙 제63조(보증금액=최저매각가격의 10분의 1)·제64조·민사집행법 제138조(재매각, 법원이 보증금액 인상 가능)